原子化老年化下，房价怎么走？

@投鱼问道：梳理下我对房地产的历史观点：
1、我是 06 年入职大厂菊花，08 年世界经融危机，一片萧索。然后我们出重手救经济，当时就认为，货币宽松下房价不可能下跌。08 年底和 09 年初，是最好的买点，当时深圳布吉六七千，南山福田万把。
逻辑基础是低汇率下人民币购买力强，人民币在消费品上几乎和美元一比一的购买力。当时出口强劲，大量顺差带来外汇占款都堆积国内，这些钱不可能都去日用消费，那就只能推高资产价格。
2、09 年拉起来一些后，一直到 14 年，都是震荡形式，除了京沪深，其他很多城市房价都不高，记得那时苏州东沙湖的太阳城八九千，合肥滨湖五六千，南京江北三四千。这些城市还没怎么涨。

3、记得当时的宣传，是不靠杠杆刺激，要靠实体发展经济，不靠信贷间接融资，要靠直接融资，实现股民和企业双赢。
然后 14 年股市人造牛，一片兴旺，但是底牌被徐总舵主他们看见了，提前潜伏狙杀，加上大杠杆，股市 15 年 6 月份结束。

当时我对房价是不看好的，这点我承认。逻辑也是汇率，因为经过好几年的宽松，国内工资水平大涨，除了必须的吃饭，其他都在涨价。
人民币的购买力已经下降很多，当时也是外汇规模的高峰，这么多年都没能达到当时的水平。外面的热钱不进来了，原先的低汇率逻辑没了，而且国内房价相比国外，已经不具有优势了。而且租售比相比资金成本，也不具有优势了。

4、不靠信贷战略失败，反而水更猛烈了。当时央行发文，觉得三四线居民存款额度很高，杠杆率和发达国家比太低了，老百姓太爱存钱，怎么办？刺激三四线地产，让老百姓来买房，去库存。
然后一线热钱再次捕捉到机会，疯狂做多房地产，一线带动热门二三线，典型如厦门，南京，杭州，合肥，一个比一个吹得响，合肥都称霸都，不仅看不上南京，还要超过深圳了。
不论股市还是楼市，市场规模太大了，管理起来就难多了，股市被资金狙击，楼市再次被狙击，本来想着二三线去库存，但一二线疯了。怎一个被动了得，一直尴尬到现在。

很多城市这一波都是大涨，让大家瞠目结舌，合肥的滨湖区，从五六千，快速拉升到三四万。安徽各地县市的铁饭碗都去抢房，抢到就是赚到。
当时很多口号，什么看空的永远正确，但看多的一直赚钱，宽松永远涨，国家不让跌，离不开房地产之类的，看起来都是铁一般的逻辑。
第一波赚到了，第二波接着上，没钱付首付，就借首付，深圳深房理甚至从全国找人，去深圳集资炒房，自诩是小岗村一样的金融创新。
然后即使租售比继续畸形，老百姓超高杠杆，一线城市房价惊人，实体企业压力巨大，除了互联网大厂，其他厂都纷纷转移去内地。

5、后来我发现，即使逻辑对了，但市场未必会这么走，或者说我低估了房地产业的疯狂，和一些利益集团的贪婪。比如恒大，佳兆业之类的。
我把这称之为，狗屎不能吃，但还是吃了。说狗屎不能吃的错了，吃狗屎的被市场表扬了，老婆说了算买买买的赚了，老公分析来分析去的，反而错过了，被嘲笑了。正确的逻辑被否定，带来更大的疯狂，也是更大的灾难。
然后就是现在这个样子，南京合肥普遍跌了四五成，一线城市跌了三四成，大量老百姓被套牢在顶部。
从数据看，大概一半商品房买家，都是亏的。前面一半赚钱的，不少后面也加仓亏进去了，总体亏钱的也更多一些。

6、前几天看到个邓姓房产大 V 嘲笑另一个房产大 V，说天天看多，有意思么？现在房 V 都不怎么看多了，可见看多的要素实在太经不起推敲了。
估计又有人说了，越是没人看多，就到底了，都是些投资谚语，毫无逻辑支撑，除了安慰自己，一点用处都没有。
很多房 V 中介喜欢怪三道红线，导致了现状，要不是三道红线，后面更难，主要问题是当初三四线去库存，被一二线资金给狙击了。

目前看，大概率还是会走低的，底部就是租金等于房贷资金成本，年租金占房价的 3% 到 4%，房价等于 25 到 30 倍的年租金。前提是你的房子能顺利租出去。毕竟老百姓还是看着实物资产更踏实一些。
房地产面临两个问题，一方面是老年化，即使上海这样的大都市，高度老年化，带来大量抛压，除非彻底放开户口，全国年轻人都去京沪，否则大概率也接不住这么大抛压。
其他城市就更不用说了，户口基本放到底了，也没啥意义了。就算不盖新房，存量都住不完，很多抛售二手房，都是没装修的毛坯。
另一方面就是年轻人够不到，也不去够了，婚恋形式持续恶化，大家各玩各的，婚育是需求的大推手，这个没了，生活就简单了。不是有个段子么，没车贷，没房贷，不去下一代，每天最大的烦恼，就是晚上吃啥好东西好？
现在中介自己都说，不要问我房价会涨会跌，需要就买。中介也不愿意去承担涨跌的风险。