降杠杠

昨晚评论互动里提到，除了董事长猥亵幼女被抓进去坐牢的新城控股主动收缩经营外，别的民营房企几乎没有一个在冲顶之前主动降杠杆的。

然后评论席里就有读者给我提醒还是有特例的，比较典型的是李嘉诚和潘石屹。

呃，李嘉诚的情况之前在巴拿马运河事件的时候我就研究过了，比较特殊，他从中国大陆撤退是从 2013 年开始的，之后两年密集卖出，2013-2015 区间一共抛售套现了 900 亿港币。

我当时就分析过他的这个操作可能不是基于对房市判断做出的，因为彼时中国房市还处于牛市黄金期，离最后见顶还有六七年时间，涨幅空间也还有 30-50%。

我猜李嘉诚从大陆撤退有其它原因，但不方便讲，看起来 2013 年这个时间窗口可能和动机有关。

至于潘石屹，他确实非常精明，他在 2014-2017 年分批抛售 250 + 亿资产，之后几年陆陆续续减仓，总套现在 300 亿以上。潘石屹拿着这笔钱跑到美国买楼收租，并试图融入美国精英层，他们夫妻两给耶鲁、哈佛大学捐了 6 亿巨款，确保自己孩子能够入学。

结果 2020 年疫情爆发，潘石屹和 soho 没有公开捐款，这引起了公众的强烈不满，当时官媒还专门批评他缺乏社会责任感，但潘子一家早就打算从中国撤离，所以也不吃你道德绑架那一套。

然后精彩的来了，潘石屹 2021 年 6 月打算以 195 亿港币的价格清仓出售 soho 中国 6 成股权给黑石，当时正好是中国房地产最后的高潮，要是这笔交易做成了潘子就要封神了，历史级别的逃顶大师。但这笔交易被中国政府以反垄断进行调查，后面给否掉了。

潘石屹的最后一逃失败，痛失 195 亿套现良机，soho 中国的 6 成股权至今还烂在手里，跌的连 20 亿都不到了。

咱们抛开道德层面的争议，潘石屹这个商业判断确实很厉害，要是最后那一笔没被政府拦下来，让他做成了，现在就拿着 500 亿外汇在美国逍遥快活。当然，300 亿也够爽了。

……

其实除了上面这两家之外，还有其它优等生也扛过来了，比如目前 top10 房企里唯一的民营企业龙湖。

龙湖很明智的从 2022 年就开始降杠杆，负债率 51%，远低于同行的 80%+，银行政策上也帮了大忙，给龙湖批了很多低息经营性物业贷，置换了大量高息债，大幅缓解了财务压力。

另外龙湖和别的房企有一个显著区别，就是他们运营服务这一块特别强，龙湖天街商场全国火爆（110 亿商业租金），龙湖物业有口皆碑（物业 132 亿 + 长租公寓 26 亿），这几块营收贡献了龙湖去年 70% 的毛利润，否则它们也很难扛过来。

龙湖在拿地上也很精明，80% 以上都是在一二线城市拿地，三线以下城市的项目很少参与，恒大和碧桂园就是因为在低级城市的地拿的太多，熊市来了卖不掉，把自己撑死了。

总结就是降杠杆，保现金流，才是躲过熊市的唯一活路，这和炒股也没什么区别，那些在牛市高点还脑子发热，疯狂怼杠杆的都会死，一路跌下来迟早给你跌碎了。

相比之下炒股逃命的难度要低一点，一咬牙鼠标点几下就卖光了，而房地产从拿地到开发销售回款有好几年的周期，很多房企发现情况不对想跑已经没机会了。

很多房企大佬牛市的时候人五人六的，众星捧月的还真当自己是个人杰了，结果熊市一来直接变土鸡瓦狗，输的一败涂地，还要政府和社会帮着擦屁股。所以我一直觉得单一领域、单一周期里获得的成功主要靠运气，并不能说明一个人多有能力，你们真别太当回事。

什么样的成功值得关注和学习呢？一个人在两个完全不同的领域都获得成功，或者一个人在同一个行业穿越两个以上周期依然屹立不倒，这才是真正有能耐的高手。

一个人若是分不清能力和运气的边界，倒大霉是迟早的，没人能一辈子走狗屎运。

……

哦对了，补充一个数据，觉得蛮搞笑的，大概在 4 月份的时候英国《金融时报》有过报道，说是境外债权人从中国违约开发商处仅收回 0.6% 资金。

中国房企境外债券（主要为美元债）违约总额 1470 亿美元，但截至 2025 年 4 月，国际债权人通过债务重组仅收回约 9.17 亿美元，回收率只有 0.6%，英国人说这是商业信誉的崩塌。

哈哈哈，实惨，雷曼兄弟破产的时候回收率 10% 左右，中国房企教这群外国债主重新做人。

还有个事，2021 年的时候泰达公司，就是那个全球最大稳定币 usdt（1500 亿美元规模）的发行公司，曾经风传他们买了 150 亿美元的中国地产商票、债券，其中也有恒大的。这是当年币圈很出名的鬼故事，吓的 usdt 一度脱锚超过 5%。

泰达公司当时没有澄清，只是尽快抛售清仓了中国地产票据、债券，转而买入美国国债，险险逃过一劫。要是当年跑慢了，币圈的半壁江山都要给中国房企陪葬

来源：猫笔刀