买房还是租房

@楚团长聊聊天：还是讲买房，今天投顾持有人群里，又讲起了房子。

这次的场景是在一线城市的适婚、新婚情侣，手头有个小几百万，在当下环境中，要不要拿全部现金做首付来买个相对有品质的房子。

在房子 “消费” 属性增强的当下，那种倾其所有首付、辛苦三十年还贷的模式，可能不那么适合了。

如果房子本质是消费，那买和租，就该按消费决策来做对比，关键在于哪个方案现金流更友好、机会成本更低。

拿目标房子的总拥有成本（首付 + 月供−未来残值），对比未来 10–15 年的租金开支。如果后者低，租反而是理性选择。

比如一线城市很多物业租售比低于 2%，关键要判断，未来房子是升值还是贬值，如果认可我之前讲的，优质新房会对老二手房形成压制，那么这个账，无论如何都是租比较划算。

一个月 1 万，无论在北京还是上海，都能找到比较好的小两房了，一年的开销才 12 万，十年的开销不过 120 万。

杠杆上了一套 1000 万的房子，如果房子有折旧，那不要太酸爽。

而且别忘了，很多过去 “必须买房才有” 的东西，正在慢慢解绑。

学区、医保、落户、养老金，越来越多的城市支持租房备案入学，公租房覆盖人群扩大，公共资源配置正在去 “产权绑定化”。

以上海为例，政府主导的租赁住房不仅地段好，租金合理，配套还齐，对有点经济实力但又不愿绑死现金流的年轻人，其实是很理性的选择。

过去中国没有很好的租房文化，在大城市租房，很容被当成狗一样撵，这当然是租房给年轻人带来的巨大麻烦。

但当下，如果能找到比较优质的租住供给，那么还是可以斟酌一下，是不是那么急切的要购房。

既然都是消费，那买也是消费、租也是消费，甚至公寓都是消费。

拿着现金随时有购房期权，其实也完全不坏。

在流动的当下，没有什么是确定的，说不定还要换城市的。

如果是在体制内，确定要在城市待十年以上，现金流和现金又很充足，那就另说了。