都在去库存，为什么郑州这么猛

每年我们会花大量时间去全国各地出差，但至今没有一座城市的楼市魔幻能比得上

2022 年郑州被爆出全国烂尾楼第一，可以说全国为之震惊

那一年郑州有 106 个问题楼盘，涉及居民超过 60 万，要知道郑州主城区总人口才 759 万

换句话说，按五口之家来算，每 20 户就有 1 户买到了烂尾楼

因此也有了 “全国烂尾第一城” 的称号

但万万没想到的是

三年之后的今天，郑州又拿了一个 “第一”，只不过是：

全国去库存第一

这是整个 2024 年全国典型样本城市的狭义库存规模（主要指已批准预售商品住宅中、尚未销售的建筑面积）

整理自：克而瑞

可以看到去年绝大多数样本城市狭义库存规模都在下降，其中郑州、青岛、佛山、东莞、南京，狭义库存均减少都在 130 万平方米以上

而排在第一最显眼的就是郑州

整个 2024 年郑州狭义库存规模减少了 214 万平方米

位居所有典型城市之首

即使把和郑州同样属于强二线城市单拎出来，在消化周期处于 25 个月相对劣势的同时

整理自：克而瑞

郑州还能消化 214 万平的现房库存

比之湖北武汉的 70 万平多出 3 倍还有多，另外安徽合肥去年还增加了 6 万平的库存规模

已经实属不易

更重要的是

要知道这一切还是建立在伴随之前烂尾楼事件在全国发酵下已经极大程度降低购房者意愿的前提下

做到这一点，对于郑州来说，需要付出的是比别人更多的两倍努力

所以看似是简单两个数字的变化，背后真正触发我好奇其实是这几个问题：

从全国烂尾楼第一到去库存第一，中间经历了什么？

以及背后郑州又是怎么做到的？

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首先要明确的是，为什么郑州会有高库存

我们说之所以一座城市会出现大量库存滞留，很大程度上其实取决于两个因素：

商品房供应是否远高于成交

简单来说，就是如果卖出的房子比供应多说明供不应求新房能够很好在市场流通，反之供大于求，则沦为库存

这也是为什么我们会看到前期很多城市会采用大量政策鼓励购房者买房

本质上就是为了在需求端促进成交

这件事郑州也一直在做，但效果似乎并不乐观

可以看到在 2024 年上半年，郑州新建商品房共计成交 49766 套，与 2023 年上半年的 96045 套相比

整理自：360 房产网数据

同比下跌 48.2%

成交量近乎腰斩，创下近 5 年新低

但如果仅仅只是新房销售遇难，毕竟放眼全国，整个 2024 年 1-11 月新建商品房销售面积 8.6 亿平米，同比下降 14.3%

郑州并不是唯一

所以本质上还是出在供应量上，追根溯源是这两个字：棚改

要知道和其他同能级城市主要依赖自主购买力不同，曾经郑州楼市火热很大程度上正是来自棚改货币化安置

在上一轮棚改大潮中，按照郑州市政府公布的数据，2015-2017 年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在 10 万套以上

占整个河南全省目标近三分之一

体现在土地市场上

根据克而瑞数据显示，2016 年之后环郑区域每年的供应建面持续增长，从 2016 年的不足 2000 万平增长至 2019 年的 3309 万平

三年内增长近 70%

也因为棚改拆迁的需要，大量手持现金的拆迁户涌入楼市，房价几度领涨全国

而潮水退去之后

当棚改货币化带来的购买力逐渐淡去，2024 年郑州市区新房的成交均价为 11396 元 / 平

我又去搜了下如今郑州的二手房价格

来源：链家

均价大概在 1-2w / 平，大力发展的郑东新区也不过 2.1w / 平

看起来似乎不太贵，但一方面体现在人均收入上，2023 年郑州全年居民人均可支配收入 43785 元，在人均收入百强榜中排名第 60 位

另一方面据郑州小伙伴说前期棚改拆迁大都有房可住，仅去年郑州人口净流入就多达 18 万人，反倒是租房需求比买房更旺盛

于是大拆大建下，问题也才真正浮出水面

2020 年，库存量 1550 万平，去化周期 22.44 个月

2021 年，库存量 2679.3 万平，去化周期长达 36.05 月

即使 2024 年郑州库存量有所减少，截至 2024 年 6 月份，郑州新房库存为 1433 万平

但面对平均去化周期仍然处于 31.4 个月的高位

换句话说，郑州的新房市场即使在不新增土地供应的情况下，也足够销售至少两年以上

所以对于郑州去库存

从来谈论的就不只是需求端，而是来自土地供给侧

那这件事可以怎么解决

02

最直接的方式，是减少城市土地供应量

曾经郑州土地出让能有多夸张

给大家看一个数据

据中房数据研究院，2021 年郑州土地财政依赖度高达 100%，处于超高等级

换句话说，对于郑州而言，一座城市一年的土地出让金居然可以做到和一般公共预算收入相当，几乎约等于靠卖地就能过日子

但如果各位有留意过近年郑州土拍，你会发现一个很大的变化是在土地出让上

郑州表现出极度冷静克制

整个 2024 年有 10 个城市土地成交量较 2023 年下降超过 200 万平

其中郑州同步减少 62%，仅次于东莞

更重要的是

无论是魄力还是态度，郑州对待这件事的坚持也比我们想象的久得多

这是郑州近十年的土拍成交数据

整理自：CRIC

可以看到从 2015 年 - 2018 年，也是郑州大力推行棚改货币化的时间，土拍成交宗数一直高居不下

最高 2018 年高达 153 宗土拍成交

而至此之后郑州土拍一路下滑，直至 2024 年，成交宗数不过仅 20 宗，比之 2018 年成交巅峰少了超出 130 宗土地

创下历史新低

当然你可能会问减少这么多年的土地供应，真的有用么

答案是，真的有效

体现在新房市场上

整理自：泰辰顾问

自 2022 年起，郑州已经连续三年商品房成交大于供应

尤其是最近的 2024 年，郑州商品房（主城区 + 近郊）成交 566 万平，而当年供应约 291 万平

成交量将近达到供应量的 2 倍

什么是去库存，这才是真正意义上的去掉库存

但这还不是全部

这次郑州对土地供给侧的改革，不仅体现在数量，也在地块素质上

03

第二件事，在土地供给上，还要拒绝容积率依赖

什么意思

要知道在过去棚改货币化的助推下，在房价上升期的时候针对产品侧其实有且只有一个主旋律

因为需求太火爆，因为土地供应稀缺，所以如何在稀缺的单位土地更好的产出足够多的套数满足市场是唯一重点

所以我们看到不少单位土地的容积率都在 3-5 之间游走

说实话这是非常夸张的数值

因为哪怕在人口最为稠密的上海，土地出让的容积率郊区限制在 1.5-1.8 左右，市中心控制在 2-2.5 左右

而这是去年 7 月我们去到郑州市调时看到的画面

当容积率过高的时候，最后的结局就是出现密密麻麻的点式住宅

如果再遇上烂尾楼事件，这样的住宅无疑会成为 “城市灾难”

于是我们看到，在郑州 2024 年成交的土地中开始有了一个非常明显的信号：

降低容积率

来源：郑州楼市

整体 20 块地，容积率大概都控制在 1.0-3.0 之间

容积率 4.0 以上的土地仅有 1 宗

此外值得一提的是拿地的开发商，也是以国资城投为主，拿地最多的郑州地铁拍下 4 宗土地，以及拿下 3 宗地块的二七区城投

也让地块的稳步开发多了一层保障

而不止是 2024 年，同样把时间线拉长，你会发现控制容积率这件事这些年郑州也一直在有序进行

整理自：CRIC

近 5 年平均容积率基本都能稳定在 3.0 上下

而这件事也真实的反应在楼盘上

以中原区的恒大云玺为例

曾经这个楼盘还创造过 1 秒钟，抢空两栋楼的传奇，而前两年项目容积率还是 5.1

没想到项目二期土地容积率明确要求在 2.5 以下

除此之外，还要同时满足建筑高度小于 80 米，建筑密度小于 20%，绿地率大于 30% 的要求

换言之，曾经高密度的社区不适配了

接下来市场真正需要的其实是低密度居住舒适的改善社区

一方面减少土地供应的同时，一方面又通过打造低密社区提升居住品质

这是决定郑州能够去库存的根本性原因

04

而如果再叠加客户需求端的刺激，才是真正做到 1+1>2 的效果

各位还记得曾经郑州爆出烂尾楼时的反应么，可以说当时保交楼动作最快、最猛的一个城市，正是郑州

而面对 2024 年楼市也同样如此

早在 2024 年 3 月 28 日，郑州就率先发布了《郑州市促进房产市场 “卖旧买新、以旧换新” 工作方案（试行）》，甚至比上海 5 月更早

而据统计截止到 2024 年 12 月 31 日，郑州交出的成绩单

➤通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议 5085 套

➤通过市场化交易模式完成 “卖旧买新、以旧换新”5731 套，两项合计 10816 套

已经超额完成市政府确定的全年 10000 套目标任务

除此之外

在如何激活市场上郑州也做到了更新迭代

以最近郑州正在轰轰烈烈进行的房票发放为例

其实早在 2022 年郑州就开始实施房票政策，但由于当时具体的房票细则未出台，政策推行并不顺利

于是在最近 2024 年 10 月底的新政上

整理自：中国房地产报，仅供参考

针对房票的适用范围、兑付流程以及房票细则… 都进行了优化

于是我们看到在年底市场上，在所有城市都在为去库存发愁的当下

又为郑州新房销售再添了一把火

而且并非完全空穴来风，如今真实发生在郑州的新房项目

来源：郑州安居客

确实仅需 1 天时间就直接卖空

克而瑞河南区域的数据显示，2024 年 10 月 28 日 - 11 月 3 日，正商家河宽境、绿都青云叙分别凭借 145 套、130 套的成交量，成为当周销量亚军和季军

在 10 月底及 11 月前两周，郑州市区西三环外的中原华侨城，一周卖了 580 套，朗悦公园府一周卖了 259 套

目前郑州参与房票购房的楼盘已经超过 80％

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今年我们一直都在说一个词：因城施策

但过往更多是站在理论层面，但对于此时此刻的郑州来说

其实是给到一个真实的参考

对于每座城市来说，未来整体的政策市场一定会进入双轨模式

就是 TOB 政策和 TOC 政策双向发力

TOC 为了更好的激活需求，所以我们看到郑州要推进以旧换新，要优化房票，就是为了激活客户

但更重要的还是来自 TOB 端完成供给侧改革

无论是减少土地供应量还是降低容积率，背后意味着必须舍去巨量土地财政收入，说是破釜沉舟也不为过

目的就是在供需两侧对于整个行业进行改变，并且让这两事同时发生

最后，想给大家看一下最新 1 月 8 日郑州市城市更新工作推进会上，这些年郑州更多在负重前行

但是在 2024 年透露出这样一组数据

1、2024 年郑州 320 个保交房项目交付 274 个项目 10.2 万套，交付率达到 92.07%

2、截至 2024 年底，郑州商品房库存同比减少 602.97 万平方米

3、累计收购存量商品房项目 96 个 12.5 万间（套）510 万平方米（主要作为人才公寓向社会公开配租），收购量全国第一

4、运营人才公寓项目 63 个 8.6 万间（套），出租率 99%，规模全国第一

我们说去库存固然是一个宏大的命题

背后涉及到的土地出让、存量商品房收购等等太多方面，需要每一座城市必须全力以赴，尤其是对于库存量居高不下的郑州

这些年郑州甚少对外表达些什么

但无论是曾经的保交楼，还是现在的去库存

郑州从未置身事外

来源：真叫卢俊