“核心城市核心区没有地” 是个伪命题

@楚团长聊聊天：6 月以来，房地产数据其实趋向于疲软的。北京上海等几个城市，二手房成交都比较一般，克尔瑞数据还有一些更打击情绪的数据，我就不贴了。

我谈谈我的一些碎片化思考。

1、房子作为消费品，当前面临着一代产品本身的系统化升级，有点类似于从油车到智能化电车的过程，当前处于非常早期的阶段（对北上广深而言），但对于房价未来的影响可能尤为深远。

2、新交付房源的 “全面提质”，对 5–10 年房龄的二手房形成结构性压制。

当前房产市场正在经历一轮由国家标准提高 + 开发商产品升级 + 地方监管鼓励共同驱动的住宅质量跃迁。从得房率、容积率、户型、小区整体设计、交房标准等大项，到日照、隔音、串味、管线等小项，新房的标准全面抬升，交付品质肉眼可见的优化。

这就导致，过去 5 到 10 年间入市的 “上一代产品”，哪怕地段还不错，在用户体验上也出现了显著代差。这些都让 “准改善型需求” 天然更倾向于新房，甚至哪怕是周边地段稍次、但品质高的新交付房源 —— 这类房子在主观体验上极具 “降维打击”。

反过来看，二手房市场中大量 2009–2017 年间交付的中高层住宅，处境开始变得尴尬。虽然它们不算老破小，但在新标准下的产品迭代面前，已不再具备溢价能力。对于上海来说，还有 2020 年那轮 “打新潮” 里的新房即将因为满五流向市场，对本就承接力度不强的二手房市场形成进一步的压制。

3、这会引发一个深远的房价分化路径：地段不再是 “唯一锚点”，而 “房屋品质” 在估值锚中权重提升。

在过去的房地产黄金年代，二手房保值靠地段，大家对 “房子本体” 容忍度极高。但在当前这一轮 “产品为王” 的拐点期，新房提质正在颠覆这个定价逻辑。我们可能正在见证一种 “新资产观” 的诞生：未来的优质资产，是兼具地段、品质和物业能力的综合体。

4、北上深的住宅产品力还处于不断攀升的过程中，这使得当前买房人面临 “刚买即落后” 的风险。

以成都、杭州为代表的新一线城市，近年来在住宅设计、技术规范、交付标准上积极拥抱新政、新理念，推动 “第四代住宅” 落地实践，整体新楼盘品质非常有竞争力。

相比之下，北上深这样的大城市，一方面是土地稀缺 + 强势政府主导下的高密度惯性，另一方面是开发商在成熟市场中创新动力偏弱，很多刚需 / 次改善盘依然延续旧式户型、旧式施工标准，更不要说这两年很多房子交付标准都打了很大的折扣。

这意味着，即便今天北上深交付的新房，在标准上已优于老房子，但从未来趋势看，很可能只是一轮 “中继产品”，下一代楼盘会在政策、建标和技术推动下继续快速演进。

对于今天的购房者而言，这种演进速度本身就是一种风险。如果政策继续 “向好房子倾斜”，未来优质项目稀缺化、指标更好，可能进一步蚕食当前存量房的估值锚。

说的夸张一点，在住宅产品力加速升级的大背景下，任何房子都是 “贬值型资产”。

5、广州的案例说明，“核心城市核心区没有地” 是个伪命题。

长期以来，我们普遍默认一个假设：一线城市寸土寸金，核心区已无可供住宅开发的土地，供需错配是结构性问题，地价高是理所应当的。

但广州 2024 年的放地节奏，其实很能说明问题。与 2020 年高峰相比，2024 年广州的卖地收入缩水 65%。与之相对应的，就是广州拿出了很多非常核心区的地块，而且定位都偏高端。

2024 年，广州天河国际金融城西区、东区同时放量，地价频频刷新纪录，从地块组合到容积率设定都为高端改善项目预留空间。荔湾白鹅潭紧随其后，8 宗低密临江地块成片入市，明确定位为中心城区 “豪宅粮仓”。

不仅供地量级大，配套要求也全面抬升：低容积率、TOD 捆绑、公园社区、学校医院等要素齐备。这意味着城市通过主动设计地块形态、明确功能复合、引导开发标准，正在从供地端就设定了更高的产品线起点。

北京、上海常年高喊 “核心区无地可供”，但说得直白一点：不是没地，而是不愿拿出来，真正到了财政压力大、需要提振市场的时候，核心城市也完全有可能主动激活核心地块。

先讲这么多，想的起来就继续写。