90%以上的县城房产未来是否会价值归零？

我的观点是，投资品的价值一来自于赚取差价，二来自于收取利息（房租）。
绝大多数县城未来面临 1、人口流失，因为没有就业机会和老龄化，导致房产无法租出去。2、存量二手房产无人接盘，没有涨价预期。
甚至每年还要交几千上万的物业管理费，这不是妥妥的负资产吗？

孔曼子

二十年前我们年轻那个时代，大部分的人员流动，是一线有钱有能力的人去国外，省会有钱有能力的人去一线，地级市有钱有能力的人去省会，县城有钱有能力的人去市里，乡下有钱有能力的人去县城，这样一级一级向上循环的。

但现在这个逻辑已经彻底改变了。随着制造业内迁和待遇差距缩小，工人去沿海打工的比例已经大大减少，很多交通方便或资源丰富的县区也有了本地特色的大型工厂并大量招人。而且除了少数真正的高级人才，大部分普通的大学生能在老家谋上一份稳定职业已经是烧了高香了，如果能上岸或进待遇较好的工厂，哪怕去周边交通方便的县里甚至乡下，他们也是会一哄而上的。

2020 之后这几年，我亲眼看见过认识的人工作多年后从上海回到成都工作，从成都回到泸州乐山工作，从乐山去五通桥犍为工作，这在此前的二十年里，几乎是没有的。而且所谓的经济下行和外资撤退，一二线城市的感觉反而更强烈。我去过好几个刚通了高铁的县城，因为有了以前极少的外地游客，街面上可以说是一片欣欣向荣啊。

泛舟 Rain

和 @孔曼子 兄观点不同。我认为，城市线降级不会是一个社会的常态。因为这几年人口沿城市线降级流动的核心原因是一线城市作为竞争最市场化最激烈的区域，更加受国内经济走势的影响，因而出现竞争加大、收入下降的情况。

这两年很多人从一线退回老家其实无非两个主要原因 “卷不动” 或者 “被裁员后回家躺平”，这其实隐含了 “经济不景气，收支同步收缩” 的逻辑（反正待在一线也赚不到钱，回老家虽然收入下降，但起码开支是确定性节省了）。

而这些人返乡所带来的低能级城市经济火热与这两年 Miniso、蜜雪冰城、hotmax、泡泡玛特大火的逻辑一致，都是消费降级下的口红经济。与经济学教材中爱尔兰饥荒时土豆反而涨价形成的 “吉芬商品” 逻辑内涵一致。

但在我看来，这个因素背后的两个前提假设都在被破坏。

第一，财富传递假设。高能级城市的人口回乡会快速带来一大笔他们在高能级城市积累的大笔财富。受到低能级城市物价更低的刺激，他们的实际商品消费会比之前在一线城市时更多（在北京租房租金高不敢大鱼大肉，回到家后突然发现自己是大款，买更多的东西反而花的钱更少了，因此会倾向于比在北京时消费更多）

因此，他们的财富会扩散至其他低能级城市的居民，改善他们的生活（你在北京买一条鱼的钱，回家后买了两条鱼反而便宜了，你感觉很幸福。而家乡的鱼贩也因为你的回乡生意更好了）。

但这个效应是一次性的财富效应，而非可持续的收入效应。你是大款的原因是你之前的财富是在北京积攒的，只是回县城消费。因此，除非有源源不断的人从北京回县城，否则这样的现象只会出现在大规模回乡的那一小段时间，一旦没有新人回乡，那么这个链条就断了。毕竟回乡后，你自己的收入也下降了。

第二，经济下行假设。中国经济自 2021 年开始由房地产驱动的下行周期已经逐步接近尾声。房地产链条（地产、水泥、钢铁、家电、家居）的一系列负面拉动都随着全国房地产销售面积下行速度减缓而边际影响下降了。实际上，这几年中国经济已经开始实现换挡了，只不过被房地产巨大的基数下行而新兴经济的增长基数较低而掩盖了。

拉长时间来看，中国人民的收入增速不会持续为负。而不同等级城市的人口密度等天然禀赋必然导致高能级城市的经济运行效率最高（大城市跑一公里就可以为 10 个人外卖，你小县城总共就 2000 人，怎么和我比效率？），而这也是全世界所有国家在经济增速稳定后人口都越来越向大城市聚集的原因。中国短期的反向不会改变追求效率最大化这样的更底层的规律。

一线城市总有一天会再次繁荣，因为大家都想过更好的生活，而更好的生活在世俗价值观里，更多出现在一线城市。人们并不是突然不再喜欢塞纳河了，只是看塞纳河太贵，看看家门口的黄浦江并用省下来来的钱吃吃烧烤也不错。但如果老子有钱了，我还是想去看塞纳河的。

因此，我更加倾向于认为，县城的繁荣是一时的。他是建立在中国经济和居民收入下行的前提之下的，只要中国经济不再下行（甚至都不需要再次上行），县城经济繁荣的短期现象就会消退。
小白律师
县城和县城的差异不比人和人的差异小。
全国有 1600 多个县，至少其中的百强县还能保持一定的价格。
昆山、江阴、常熟这些苏南重镇可都是” 县 “哦。

wsfdqnc

归于 0 着实夸张了，你别看网上整天不婚不育的，实际上多数人最后还是会为了结婚去买房，县城的房只能说溢价会越来越低，越来越具备居住属性，归零不可能的，总之为了住买县城房我觉得可以，为了投资就算了，纯纯的消费品

chenjxj

到云贵川的县城好好感受一下吧，自有答案。县城比省会更热闹啊。

西什库

90% 夸张了，但有部分会归零，当这个县城的年轻人都搬走了，老人慢慢都死光了，就算你手里还有房本也等于归零了

卫庄

就我县城房价比较稳吗，比一线城市还稳的多，这几年基本没跌，目测整体跌了几百块。这么多讨论县城房价的不知道有多少有去县城去观察的，去呆过几年的。据我观察，农村人去县城买房的多，去大城市买房的很少，所以县城房价比较坚挺，一个县的人口是减少的，但县城的人口一直在增长。

zf8149

买房子到底买的啥，我们对一套好的房子到底有什么要求？
1. 要有工作的机会
2. 要有周边生活配套：商业：步行 超市、菜市场、便利店，满足日常采购，好的医疗，好的教育。休闲：附近有公园、广场等公共空间
3. 政府要有办公效率，要安全
4. 周围环境要好，起码环境要好
5. 最好家人，朋友，亲戚住在一起。
6. 房屋质量要好，最好价格能低一些
不可能全满足，但最好尽可能满足。